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( O5 V4 m. ]; v3 |- e9 C# O+ u8 [3 y! V1 N 受疫情影响，今年上半年的楼市低调了不少。“房企网上售房”、“地方楼市政策一日游”等成为主要的楼市新闻，往年火爆的楼市“小阳春”似乎渐行渐远，很少被人提及。
+ } X$ v9 j ]/ Q 转眼间，2020年已经过去近一半，国内疫情也已基本得到控制。因此，下半年的楼市会如何走，受到越来越多人的关注。
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. f& m) U6 e8 ^ 楼市下半场，前浪变后浪
1 f. t7 j) S s) j5 X+ E. [& Q9 T 在今年的政府工作报告中，关于房地产市场论述耐人寻味。
j% k1 N7 u$ Q7 K8 c 除了继续强调房住不炒和因城施策等大方针外，还提出了要完善便民设施、让城市更宜业宜居等内容。同时提出了量化目标：明确今年要推动完成一亿非户籍人口在城市落户的目标，新开工改造城镇老旧小区3.9万个。
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不难看出，在剩下的大半年中，国家层面对房地产行业要求的工作重点，就是旧城改造。
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6 U( m1 `9 Q' Z% F; W- M; v 说到旧城改造，总给人一种新瓶装旧酒的感觉。多年以来，老旧小区改造屡屡被提及，但落实到行动，却往往难以执行。无论对当地政府，还是对施工单位、业主，感觉都是一块“烫手的山芋”。
& w5 s* Y; L7 C9 z 为什么老旧小区改造这么难？归根结底还是钱的问题。
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老旧小区改造，钱究竟该由谁出？不同的地区有不同的规定。例如有的地方就规定，原本是福利分房的公家房，政府出资补贴改造；如果是商品房，补贴可能会减少或者不给，由业主出资改造。
9 y0 o" t' {, |6 u N, h( b0 h+ h! K 当然，也有政府、社会资本、业主三者结合出资的模式。但不管怎样，只要是让业主“掏了兜，”问题就不会少。
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比如在是否装电梯的问题上，就难倒了很多老旧小区。高楼层的业主愿意出钱安装，但低楼层的业主用不上电梯，自然不愿意出钱。
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而老旧小区改造房不仅仅只是屋维修加固、装电梯这么简单，还涉及小区绿化翻新、社区物业设施改造更新等方面，牵扯到整个小区业主们的利益。
$ o! V0 ?+ T9 Z+ T3 k+ ^4 ~ 这也是多年来老旧小区改造迟迟难以破冰的原因。
) ?" ^$ i/ e2 `* C+ R3 x 然而，今时不同往日，今年不同往年。在国家大力发展新型城镇化，推进一亿非户籍人口在城市落户的目标下，旧城改造已经成为一项势在必行的任务。
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作为楼市中的前浪，很多人这些房龄十几年甚至几十年的老旧小区不屑一顾，甚至避而远之。
% n& t' }2 E% ^6 C 但很多人并不知道，一旦这些老旧小区完成改造，它们可能就会变成你追也追不上的楼市“后浪”。
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北京或成验金石
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实际上稍作思考就不难发现，目前大部分老旧小区集中于一线城市或强一线城市。这些地方城市化较早，二十多年前就已经形成了车水马龙的市井生活。虽然经过时间洗礼，小区硬件已显得残破不堪、与时代脱节，但其得天独厚的地理位置却令很多新房都汗颜。
4 m- F0 H9 z2 W$ V2 f 因此，旧城改造能否顺利破冰，一线城市的表率作用非常关键，就像此前垃圾分类一样。而北京作为全国政治中心，或将成为这次旧城改造的验金石。
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据统计，北京目前老旧小区的数量为5100个，涉及243万套住房，20年以上老旧小区占比高达47%。更为值得关注的是，这些北京的老旧小区主要还分布在寸土寸金的城六区。
/ Y# G; u* ^$ n. I 机构统计数据显示，在北京老旧小区房源中，有82%集中在城六区。其中西城区内部老旧房源占比高达58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景山区域内老旧房源占比在47%左右。
, h( V6 ^0 U! j 众所周知，北京的城六区除了聚集了大量商业CBD外，还拥有大量高校名校。因此即便很多老小区居住条件差，但凭借学区房的“标签”，依然吸引了大量买家前来购房。
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虽然说从今天开始，包括西城区在内的城六区开始执行“多校划片”、“六年一学位”等政策为学区房降温，但稀缺的教育资源、绝佳的地理位置，很难撼动这些老旧小区房屋的真实市价。
( P1 B6 G: c7 O1 H" M 而当老旧小区改造一旦顺利进行，这些曾经的“老破小”房子、“脏乱差”小区将立马改头换面，不仅核心价值未降，其居住品质也获得大幅提高，其市场价格会如何变化，可想而知。
% x% J x& ]& S: h$ o 据悉，北京年内计划完成50个老旧小区综合整治项目，可以说是旧城改造运动的一个“前哨战”。
; F6 y: _( N- u* z 50个老旧小区数量并不算多，但只要改造的力度足够大、居住条件提高的足够好，旧城改造势必会在下半年对楼市格局产生足够的冲击力。
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# Z1 F3 D2 g7 d- v0 k" w) z' u 强二手房时代即将到来？
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! Q9 K- g0 H0 g1 m/ t8 y$ m$ h 在我们以往的思维模式中，新房无论从居住价值还是市场价格上，都优于二手房。但实际上，这种思维模式是基于我们较短的房地产开发历史。
+ z+ X4 b6 l/ W2 |+ L1 C 对比国外成熟的房地产市场，很多新建商品房大多位于郊区而非城市核心地段，因此价格也相对便宜。
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随着国内旧城改造的大规模兴起，可以预见，一个强二手房的时代或将到来。尤其是像北京、上海这样的一线城市，拥有大量的老旧小区房源，这些房源大多位于城市核心地段，小区经过改造之后，房产的保值、升值能力势必会上升一个档次。
$ K# H7 K" x$ i' x2 K: }' k2 d 而相比于拆迁，老城改造对政府而言成本得到了大幅节约，对业主来说居住条件得到了提升，房产也得以升值，是一件两全其美的事情。
. L- o6 t; X. b9 _ r 当然，这一切都是建立在老旧小区改造“十分彻底”的前提下。如果旧城改造无法解决小区业主们“利益纠缠”的问题，各种改造只是浮于表面，那么这股楼市的“后浪”最终也不过是水中月、镜中花罢了。
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