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受疫情影响,今年上半年的楼市低调了不少。“房企网上售房”、“地方楼市政策一日游”等成为主要的楼市新闻,往年火爆的楼市“小阳春”似乎渐行渐远,很少被人提及。
$ c. C6 t& C s" k$ K 转眼间,2020年已经过去近一半,国内疫情也已基本得到控制。因此,下半年的楼市会如何走,受到越来越多人的关注。
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2 h/ f9 D! B( L; c$ R1 c3 S0 c* X1 ` 楼市下半场,前浪变后浪
6 J, P# H, ~; p; p$ v% A' k3 w8 h 在今年的政府工作报告中,关于房地产市场论述耐人寻味。
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除了继续强调房住不炒和因城施策等大方针外,还提出了要完善便民设施、让城市更宜业宜居等内容。同时提出了量化目标:明确今年要推动完成一亿非户籍人口在城市落户的目标,新开工改造城镇老旧小区3.9万个。
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不难看出,在剩下的大半年中,国家层面对房地产行业要求的工作重点,就是旧城改造。
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说到旧城改造,总给人一种新瓶装旧酒的感觉。多年以来,老旧小区改造屡屡被提及,但落实到行动,却往往难以执行。无论对当地政府,还是对施工单位、业主,感觉都是一块“烫手的山芋”。
$ L- C; C& [. w7 c0 i- x' i$ U 为什么老旧小区改造这么难?归根结底还是钱的问题。
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老旧小区改造,钱究竟该由谁出?不同的地区有不同的规定。例如有的地方就规定,原本是福利分房的公家房,政府出资补贴改造;如果是商品房,补贴可能会减少或者不给,由业主出资改造。
$ I6 s3 z* z, K# } 当然,也有政府、社会资本、业主三者结合出资的模式。但不管怎样,只要是让业主“掏了兜,”问题就不会少。
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比如在是否装电梯的问题上,就难倒了很多老旧小区。高楼层的业主愿意出钱安装,但低楼层的业主用不上电梯,自然不愿意出钱。
: u ]+ ^4 f6 U3 J2 ` 而老旧小区改造房不仅仅只是屋维修加固、装电梯这么简单,还涉及小区绿化翻新、社区物业设施改造更新等方面,牵扯到整个小区业主们的利益。
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这也是多年来老旧小区改造迟迟难以破冰的原因。
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然而,今时不同往日,今年不同往年。在国家大力发展新型城镇化,推进一亿非户籍人口在城市落户的目标下,旧城改造已经成为一项势在必行的任务。
7 F# {) O+ a8 h! d 作为楼市中的前浪,很多人这些房龄十几年甚至几十年的老旧小区不屑一顾,甚至避而远之。
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但很多人并不知道,一旦这些老旧小区完成改造,它们可能就会变成你追也追不上的楼市“后浪”。
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# Z) m- j3 k# f1 O$ v$ s- e 实际上稍作思考就不难发现,目前大部分老旧小区集中于一线城市或强一线城市。这些地方城市化较早,二十多年前就已经形成了车水马龙的市井生活。虽然经过时间洗礼,小区硬件已显得残破不堪、与时代脱节,但其得天独厚的地理位置却令很多新房都汗颜。
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因此,旧城改造能否顺利破冰,一线城市的表率作用非常关键,就像此前垃圾分类一样。而北京作为全国政治中心,或将成为这次旧城改造的验金石。
& }; l; y% V1 v, D: X/ v; } 据统计,北京目前老旧小区的数量为5100个,涉及243万套住房,20年以上老旧小区占比高达47%。更为值得关注的是,这些北京的老旧小区主要还分布在寸土寸金的城六区。
8 C6 n: `) |8 @ 机构统计数据显示,在北京老旧小区房源中,有82%集中在城六区。其中西城区内部老旧房源占比高达58%,位于各城区首位,海淀、东城及石景山区域内老旧房源占比在47%左右。
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众所周知,北京的城六区除了聚集了大量商业CBD外,还拥有大量高校名校。因此即便很多老小区居住条件差,但凭借学区房的“标签”,依然吸引了大量买家前来购房。
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( F$ i$ k% c6 Z' g: l4 c 虽然说从今天开始,包括西城区在内的城六区开始执行“多校划片”、“六年一学位”等政策为学区房降温,但稀缺的教育资源、绝佳的地理位置,很难撼动这些老旧小区房屋的真实市价。
; k6 K; l3 ~/ O$ Z 而当老旧小区改造一旦顺利进行,这些曾经的“老破小”房子、“脏乱差”小区将立马改头换面,不仅核心价值未降,其居住品质也获得大幅提高,其市场价格会如何变化,可想而知。
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据悉,北京年内计划完成50个老旧小区综合整治项目,可以说是旧城改造运动的一个“前哨战”。
D4 L( f$ y' m5 n 50个老旧小区数量并不算多,但只要改造的力度足够大、居住条件提高的足够好,旧城改造势必会在下半年对楼市格局产生足够的冲击力。
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4 i. T" x# b* F/ b$ I5 h: J 强二手房时代即将到来?
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+ j% u: G0 _& ^' f$ Q' L 在我们以往的思维模式中,新房无论从居住价值还是市场价格上,都优于二手房。但实际上,这种思维模式是基于我们较短的房地产开发历史。
; |6 I P6 T y6 z$ j4 \' q: n) e" k 对比国外成熟的房地产市场,很多新建商品房大多位于郊区而非城市核心地段,因此价格也相对便宜。
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随着国内旧城改造的大规模兴起,可以预见,一个强二手房的时代或将到来。尤其是像北京、上海这样的一线城市,拥有大量的老旧小区房源,这些房源大多位于城市核心地段,小区经过改造之后,房产的保值、升值能力势必会上升一个档次。
3 A0 Y9 c7 R2 r% v' f 而相比于拆迁,老城改造对政府而言成本得到了大幅节约,对业主来说居住条件得到了提升,房产也得以升值,是一件两全其美的事情。
; u {. w$ j/ t2 ] 当然,这一切都是建立在老旧小区改造“十分彻底”的前提下。如果旧城改造无法解决小区业主们“利益纠缠”的问题,各种改造只是浮于表面,那么这股楼市的“后浪”最终也不过是水中月、镜中花罢了。
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