8 s. x( p' Y, G' @: }( ?
转载授权（文末留言，或添加微信/手机号：17717324202）
5 ~% A) z0 i# z+ S- t4 e9 X 受疫情影响，今年上半年的楼市低调了不少。“房企网上售房”、“地方楼市政策一日游”等成为主要的楼市新闻，往年火爆的楼市“小阳春”似乎渐行渐远，很少被人提及。
6 c( n9 B) ^0 v) q) `1 e 转眼间，2020年已经过去近一半，国内疫情也已基本得到控制。因此，下半年的楼市会如何走，受到越来越多人的关注。
4 h8 ]/ M, y6 Q- f% P
$ Z( H+ K- r; S' V: O& q0 o
楼市下半场，前浪变后浪
$ ~$ ]/ ? |3 Q% A 在今年的政府工作报告中，关于房地产市场论述耐人寻味。
' Z; v3 D' o* m/ I1 U. I 除了继续强调房住不炒和因城施策等大方针外，还提出了要完善便民设施、让城市更宜业宜居等内容。同时提出了量化目标：明确今年要推动完成一亿非户籍人口在城市落户的目标，新开工改造城镇老旧小区3.9万个。
$ P/ u6 J3 h8 H6 h 不难看出，在剩下的大半年中，国家层面对房地产行业要求的工作重点，就是旧城改造。
( {8 d0 F4 j6 T8 T; | 
7 L2 c# U# B) |; a) M
7 A/ B) {9 L0 b1 y3 _ 打开凤凰新闻，查看更多高清图片
/ z2 D) A: g3 q$ D$ O
9 @2 U' B( ?' I! ^9 L* I& n& S G
说到旧城改造，总给人一种新瓶装旧酒的感觉。多年以来，老旧小区改造屡屡被提及，但落实到行动，却往往难以执行。无论对当地政府，还是对施工单位、业主，感觉都是一块“烫手的山芋”。
. w. h5 W4 U# |1 s 为什么老旧小区改造这么难？归根结底还是钱的问题。
( x/ B, F. ?% F$ X: w6 n: o: ?: T 老旧小区改造，钱究竟该由谁出？不同的地区有不同的规定。例如有的地方就规定，原本是福利分房的公家房，政府出资补贴改造；如果是商品房，补贴可能会减少或者不给，由业主出资改造。
4 R. j4 r0 @* A: w 当然，也有政府、社会资本、业主三者结合出资的模式。但不管怎样，只要是让业主“掏了兜，”问题就不会少。
) U+ k* Q9 G, y. M: A
比如在是否装电梯的问题上，就难倒了很多老旧小区。高楼层的业主愿意出钱安装，但低楼层的业主用不上电梯，自然不愿意出钱。
4 n& F; O5 G _. X 而老旧小区改造房不仅仅只是屋维修加固、装电梯这么简单，还涉及小区绿化翻新、社区物业设施改造更新等方面，牵扯到整个小区业主们的利益。
$ a) T6 W6 q, p p2 v& @ 这也是多年来老旧小区改造迟迟难以破冰的原因。
: t Q8 I# N! ]! ~ Y( \8 I 然而，今时不同往日，今年不同往年。在国家大力发展新型城镇化，推进一亿非户籍人口在城市落户的目标下，旧城改造已经成为一项势在必行的任务。
' L- H* @& k; a$ D+ z 作为楼市中的前浪，很多人这些房龄十几年甚至几十年的老旧小区不屑一顾，甚至避而远之。
6 I% z# G$ W' U! R$ U! [9 ^7 @
但很多人并不知道，一旦这些老旧小区完成改造，它们可能就会变成你追也追不上的楼市“后浪”。
% A2 \) m9 r% G$ o. {7 P+ z7 g, h
9 a# \) c% d1 ~ \2 N* J 北京或成验金石
5 p2 w+ y: _+ Q5 R. E 实际上稍作思考就不难发现，目前大部分老旧小区集中于一线城市或强一线城市。这些地方城市化较早，二十多年前就已经形成了车水马龙的市井生活。虽然经过时间洗礼，小区硬件已显得残破不堪、与时代脱节，但其得天独厚的地理位置却令很多新房都汗颜。
5 k P5 d. Y1 q0 z+ l8 p/ |* ?6 ] 因此，旧城改造能否顺利破冰，一线城市的表率作用非常关键，就像此前垃圾分类一样。而北京作为全国政治中心，或将成为这次旧城改造的验金石。
3 @; F' ~- B6 t7 e' c 据统计，北京目前老旧小区的数量为5100个，涉及243万套住房，20年以上老旧小区占比高达47%。更为值得关注的是，这些北京的老旧小区主要还分布在寸土寸金的城六区。
" b& d4 ^6 ~0 z6 P6 W
机构统计数据显示，在北京老旧小区房源中，有82%集中在城六区。其中西城区内部老旧房源占比高达58%，位于各城区首位，海淀、东城及石景山区域内老旧房源占比在47%左右。
) Z) r) B' d h) |! a8 O 众所周知，北京的城六区除了聚集了大量商业CBD外，还拥有大量高校名校。因此即便很多老小区居住条件差，但凭借学区房的“标签”，依然吸引了大量买家前来购房。
0 c( h: R( x! b+ I
. C9 {3 S% m k- C4 D 虽然说从今天开始，包括西城区在内的城六区开始执行“多校划片”、“六年一学位”等政策为学区房降温，但稀缺的教育资源、绝佳的地理位置，很难撼动这些老旧小区房屋的真实市价。
; s1 j# o4 G- O- R* G
而当老旧小区改造一旦顺利进行，这些曾经的“老破小”房子、“脏乱差”小区将立马改头换面，不仅核心价值未降，其居住品质也获得大幅提高，其市场价格会如何变化，可想而知。
: I6 ?; ~$ x1 U9 x! L8 w- a
据悉，北京年内计划完成50个老旧小区综合整治项目，可以说是旧城改造运动的一个“前哨战”。
# M0 K. V9 N( A- X6 i- O 50个老旧小区数量并不算多，但只要改造的力度足够大、居住条件提高的足够好，旧城改造势必会在下半年对楼市格局产生足够的冲击力。
1 Y8 a7 [$ P% o4 \- X7 ~
# P+ w# {9 g- m9 S1 c 强二手房时代即将到来？
: U3 W. g- v5 y( k# g
' s2 ~ K) t" ^- @; r" f 在我们以往的思维模式中，新房无论从居住价值还是市场价格上，都优于二手房。但实际上，这种思维模式是基于我们较短的房地产开发历史。
1 l& I3 l7 P1 ]) `. j 对比国外成熟的房地产市场，很多新建商品房大多位于郊区而非城市核心地段，因此价格也相对便宜。
+ N* y0 ^* k5 v$ v: k7 j; m
随着国内旧城改造的大规模兴起，可以预见，一个强二手房的时代或将到来。尤其是像北京、上海这样的一线城市，拥有大量的老旧小区房源，这些房源大多位于城市核心地段，小区经过改造之后，房产的保值、升值能力势必会上升一个档次。
' I$ I4 b, f$ U$ o5 G( W 而相比于拆迁，老城改造对政府而言成本得到了大幅节约，对业主来说居住条件得到了提升，房产也得以升值，是一件两全其美的事情。
1 I1 y0 b9 C2 `/ B" y1 g0 X 当然，这一切都是建立在老旧小区改造“十分彻底”的前提下。如果旧城改造无法解决小区业主们“利益纠缠”的问题，各种改造只是浮于表面，那么这股楼市的“后浪”最终也不过是水中月、镜中花罢了。
% W8 _, n' w) P8 j) B
