|
. K3 W/ N0 m+ F) g3 z1 g
每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 孙志成 4 R" [$ y* P' y0 ~) C$ Q
原本打算打造成“亚洲最大纯地下商业项目”，后因开发商资金链断裂，导致项目烂尾多年，一直开发无果。 ; @+ k+ S5 s5 h: b5 n' A
近日，位于青岛市北CBD核心地带的青岛中央广场项目迎来了最新进展。10月11日，《每日经济新闻》记者从阿里法拍获悉，该项目将于11月10日正式开拍，起拍价6.37亿元。 0 ?% e, {9 n. q- R9 ^5 r( [. I) z
 来源：阿里法拍 青岛中央广场项目权属人为青岛华筑置地有限公司（下称华筑置地），从拍卖资料来看，目前项目尚未完工，内部多处房源仍处于毛坯状态，项目上堆有部分建筑材料，与周边较为成熟的商业配套形成鲜明对比。
/ F) e6 M n& n, i 10月11日下午，IPG中国首席经济学家柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者表示，纯地下商业项目对区位和开发商的运营能力考验较为严格，目前在国内打造较为成功的案例有济南泉城银座百货泉城广场项目、西安世纪金花钟楼店项目等。
4 o! d, D4 ^& ?0 C/ q 对于青岛中央广场，柏文喜表示，纯地下商业模式一定程度上会制约项目发展，但是其位置别具优势，可能会成为接盘方看重的要素。“完全可以通过引进有强大运营能力和号召力的商业品牌企业来盘活。”
) m( o; j" I7 y) N3 T# Q 曾号称“亚洲最大纯地下商业项目” / e, Q: \! W9 ?% M. q1 O
曾经有多风光，如今就有多落寞，曾经号称打造“亚洲最大纯地下商业项目”的中央广场，怎么就走到了被拍卖的地步？
) I1 U% P9 t! Y* {# V$ R" A( n$ a) U% Q 公开资料显示，2011年，华筑置地拿下该地块使用权，并于2012年开工建设，此后经历多次变更施工方案、施工单位等，中间数次停工、复工，至2019年1月全面停工。
7 L8 ]( w0 O) y2 ` 从区位来看，青岛中央广场项目位于青岛CBD正中，地处连云港路与敦化路交叉口，用地面积93850平方米，临近青岛万达广场，属于青岛城市中心地段。 ( V# r; x; W3 V, ], j+ _6 n
 项目所属区位图 来源：中央广场项目评估报告 有青岛市民表示，自己每天上班都会路过该项目，当初项目起点与规划水准都不低，曾与欧亚中心和青房财富中心被称为青岛的“CBD商业航母”，后来项目停工了，一直处于“大坑”状态。 7 t4 x1 `1 e8 g0 v
 项目现状 来源：阿里法拍 按照规划，青岛中央广场原定将项目分成三个区域打造，其中负一层商业面积55250平方米，负二层商业面积62220平方米，负三层停车面积39400平方米。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等，负三层主要为车库。 ' _. Z7 G/ p0 u" v
从评估报告来看，青岛中央广场以成本法计算的总价值为9.10亿元，此次起拍价为6.37亿元，相当于折价30%开拍，届时是否有金主接盘仍未可知。不过在业内看来，项目所处的核心区位优势是最大看点，若有具备运营优势以及号召力的企业来盘活，仍值得期待。 ) E# N# ?% W; w9 D
不过从青岛的地下商场运营情况来看，似乎并不太乐观。在中央广场项目评估报告中的“估价对象市场状况分析”一栏中提到：“市北区辽宁路中房防文化城（地下）中心营业状况不容乐观，约有三分之一商铺正常营业，三分之一商铺上锁歇业，另有三分之一商铺空置。”
' T0 T+ o, H# M# j: q% z  青岛地下商铺市场状况分析 来源：中央广场项目评估报告 记者注意到，青岛中央广场项目周边有诸多大型房地产项目，目前已经建成的包括卓越大融城、诺德广场、万达广场、青岛国际航运中心，青房财富中心、西王大厦等。 $ m9 A0 p. F7 s r: |& W
据房天下数据，截至2022年7月，青岛中央商务区商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名，写字楼出售价格27207元/平方米。该商圈共有写字楼楼盘28个，热度较高的楼盘包含卓越世纪中心、西王大厦、卓越大厦、诺德广场、青岛国际航运中心、半岛新天地、中铁·青岛广场、宇恒大厦、青房财富中心写字楼，租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。
2 H6 g2 N) G$ m$ Q, ^9 S. c 公告未提及已购房者权益 ) e4 K- j9 F8 z" b# a; _
事实上，在此次拍卖以前，就曾有多家媒体道青岛中央广场项目因久未交房且未退款而被投诉，多位业主与华筑置地涉及法律纠纷。 / t0 J4 [' S: f/ [* C) R2 @
启信宝数据显示，青岛华筑置地的大股东为青岛嘉德新业房地产开发有限公司，持股比例为93%，华筑置地目前已成为多起案件的被执行人，涉及金额在数千万到数亿元不等。 ' Y2 L5 Z" K6 B& a+ ~
据青岛生活服务新闻网站信网报道，此前购买了中央广场项目的业主，在购房合同上盖章的主要有两家公司，一家是青岛华筑置地有限公司，另一家是青岛海牛中央广场商业管理有限公司。后者大股东为于仲润，持股96%，该公司同样涉及多起司法案件，已经被列为失信被执行人。
& H- N7 |( M9 D, ]4 S" S 对于购买了该项目的业主来说，被法拍后是否能够迎来转机？10月11日下午，北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信告诉《每日经济新闻》记者，这取决于被拍卖的项目是否包括了业主购买的房屋。 ' x0 u* E. R9 n# w
王玉臣提到，“在部分被拍卖的烂尾楼项目里，时常会出现类似情况，即债权人申请执行开发商名下的在建工程或土地使用权，而不少房子其实已经卖给了购房人。此时，如果对在建工程进行拍卖，势必会影响到购房人的利益。这时，如果购房人不及时申请执行异议或执行异议之诉，则在建工程可能就被拍卖到‘新金主’名下，成为对方名下资产，购房人就失去了对房屋的期待权，只能解除和开发商的合同，要求返还房款，赔偿损失。而烂尾楼项目的开发商往往可能名下已经没有资产，购房人就会面临钱房两空的风险。” / j& Q1 e2 J2 P7 m/ l
王玉臣建议，如果有购房者购买了类似被法拍的项目，务必注意立即提起相关执行异议。“必要的时候，甚至还要提起相关执行异议之诉，尽量中止拍卖流程，避免在建工程被拍卖。而竞拍人也需要注意拍卖时房屋的具体销售情况，避免拍卖取得后还有更多麻烦和纠纷。” 0 b x) c- Z6 m3 n9 V! i
华商律师事务所律师周争锋则表示，对于购买一手商品房后开发商被查封拍卖的情形，原先的权益不会因为拍卖而过渡到后续买入者身上。“原房产依附的权益，要想让后来的买受人继续承担责任，必须有法律的明确规定或者说合同的事前约定。”
! y' K6 K3 P( g3 r “本次拍卖公告并没有说原来的买受人继续享有权利。”周争锋提到，之前买了房子的业主，可以依据该条款提出执行异议，排除执行解除查封。如达不到法定阻却执行的条件，则只能追究开发商的违约责任，而不能强迫后面的竞买人继续和自己履行前述买卖合同。
) y) o' S* Y5 a+ Y4 N0 b" V 记者|陈荣浩编辑|陈梦妤孙志成 杜恒峰 2 G1 O5 `1 [# }& @( ^
; k- W) e0 ]8 S# K$ ^
% e' k* }( U( x
3 ~9 E" q. U! A( c * C, R+ G4 [' `2 A- Z \9 u
炒股开户享福利，入金抽188元红包，100%中奖！5 S/ ^& ?" T- ~- }- _/ N" j$ q. v
 ' r1 R. }& L1 |0 W3 o
; `! \2 E8 h' \7 ?5 A% x
& j: [7 h0 w. \/ m+ j; o! P0 x0 [# R! p5 W# k: n0 z9 E
5 h" A$ j% T) |( O8 X
1 b- n. h6 d9 p# \# h% x. x% x7 C# A
; Y: ]5 D3 e q: q
& S6 S6 B" p' H& Q/ I7 @' x; a; ?+ ]8 U3 N9 [" e+ k3 {
4 x* e- {- S$ }4 c# ~
3 i% o: R8 X ?" @" W o
& I+ y8 Y% ^! e, T* H, P8 f7 Y: y" g
0 B) g% l4 D+ f, a4 \
! v4 t- `5 o1 f) ~. D9 X O. q- k
! u& d) K& v$ R; [3 ?" k- V( Y3 j) Z" b( g" w0 g/ g/ r. o- g
& e! B2 P+ N1 O" ?% B0 k0 J- o# t& a. u: Q- M$ b
% ^, L" N; c; r+ l# z# e* r
$ L& P- U V4 w3 X) _' W
$ d; f. I, M! U) k2 Y! g3 ~
* n6 a9 y$ e( e+ u7 f' x2 k4 D2 @1 c- q' m
' t% g# p. ~* U- u- j9 D5 u" Q5 x* O: i! k# P. }* O4 \0 I( }% X
5 m3 E5 B6 ?6 S p: ]9 D* R8 S& ?$ i8 Q; u; W2 |& ~3 `
+ R+ u, F4 @4 s! X7 j! n+ T! o' Z- v
$ G! z% b$ @' W" y
6 B' U9 H' {+ f
_+ D' R r k" S/ A; |6 b4 t* j3 E. Q0 B8 }3 B9 p) s2 G
! k; e- i: b0 h/ r
0 o+ G3 M5 `$ |3 f6 d! @4 n. J 海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP
# f: t3 |2 h' d2 f6 f, ~ 9 r4 i1 B+ b7 A' j+ x: q) P
3 u: l5 d+ A. l7 q4 C" S
) g4 b q( N/ @' b9 t6 ]4 S2 O4 g* q( W' u! ?! B3 Q4 i1 U- i
. [7 {+ c$ l8 m$ J0 d; m
9 [) L) L/ R4 X( i V
4 H g$ m- U1 F' [% L5 X% Q; e) \ 责任编辑：王翔 % [+ L1 n* r3 v0 w. S, P8 a
# b& K4 t3 C/ [
% _# x+ u% o, U+ O! H0 \9 O" }% a6 [$ G1 Z4 h4 I
! P/ ?/ O; O' a$ Y! S0 o a- m6 G. w$ H) z
% n4 E. p& M4 H- C4 e( Z0 r | 
' r1 R. }& L1 |0 W3 o
