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0 C/ D/ C! n, u3 C( e7 u 每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 孙志成 & \3 m5 s4 l5 G) y1 L
原本打算打造成“亚洲最大纯地下商业项目”，后因开发商资金链断裂，导致项目烂尾多年，一直开发无果。 0 n* s6 r; `1 i
近日，位于青岛市北CBD核心地带的青岛中央广场项目迎来了最新进展。10月11日，《每日经济新闻》记者从阿里法拍获悉，该项目将于11月10日正式开拍，起拍价6.37亿元。 / c; \6 j4 J! _1 N' A2 ^
 来源：阿里法拍 青岛中央广场项目权属人为青岛华筑置地有限公司（下称华筑置地），从拍卖资料来看，目前项目尚未完工，内部多处房源仍处于毛坯状态，项目上堆有部分建筑材料，与周边较为成熟的商业配套形成鲜明对比。
/ [( E; W- ]$ [; ?8 _ F- a 10月11日下午，IPG中国首席经济学家柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者表示，纯地下商业项目对区位和开发商的运营能力考验较为严格，目前在国内打造较为成功的案例有济南泉城银座百货泉城广场项目、西安世纪金花钟楼店项目等。 1 R/ E+ D& a+ ^& o0 W0 I1 D `% N
对于青岛中央广场，柏文喜表示，纯地下商业模式一定程度上会制约项目发展，但是其位置别具优势，可能会成为接盘方看重的要素。“完全可以通过引进有强大运营能力和号召力的商业品牌企业来盘活。” 3 v' k3 v% U$ i( c& u; Y
曾号称“亚洲最大纯地下商业项目”
# R# t7 l3 a( P2 o2 s; L" B1 T 曾经有多风光，如今就有多落寞，曾经号称打造“亚洲最大纯地下商业项目”的中央广场，怎么就走到了被拍卖的地步？
% |+ [6 x: b! p \6 ]! j( |1 S0 W4 ] 公开资料显示，2011年，华筑置地拿下该地块使用权，并于2012年开工建设，此后经历多次变更施工方案、施工单位等，中间数次停工、复工，至2019年1月全面停工。
% v2 I2 e6 ~! n3 R% \: r3 U 从区位来看，青岛中央广场项目位于青岛CBD正中，地处连云港路与敦化路交叉口，用地面积93850平方米，临近青岛万达广场，属于青岛城市中心地段。 2 \3 h' {) `; P
 项目所属区位图 来源：中央广场项目评估报告 有青岛市民表示，自己每天上班都会路过该项目，当初项目起点与规划水准都不低，曾与欧亚中心和青房财富中心被称为青岛的“CBD商业航母”，后来项目停工了，一直处于“大坑”状态。 4 _% _6 Z9 @8 N; K4 S
 项目现状 来源：阿里法拍 按照规划，青岛中央广场原定将项目分成三个区域打造，其中负一层商业面积55250平方米，负二层商业面积62220平方米，负三层停车面积39400平方米。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等，负三层主要为车库。
2 W0 h9 G: Q3 {" W 从评估报告来看，青岛中央广场以成本法计算的总价值为9.10亿元，此次起拍价为6.37亿元，相当于折价30%开拍，届时是否有金主接盘仍未可知。不过在业内看来，项目所处的核心区位优势是最大看点，若有具备运营优势以及号召力的企业来盘活，仍值得期待。 . y- J; g+ V% e6 W8 z
不过从青岛的地下商场运营情况来看，似乎并不太乐观。在中央广场项目评估报告中的“估价对象市场状况分析”一栏中提到：“市北区辽宁路中房防文化城（地下）中心营业状况不容乐观，约有三分之一商铺正常营业，三分之一商铺上锁歇业，另有三分之一商铺空置。” 9 D+ q& Y, _! R7 j, }( v- J4 t
 青岛地下商铺市场状况分析 来源：中央广场项目评估报告 记者注意到，青岛中央广场项目周边有诸多大型房地产项目，目前已经建成的包括卓越大融城、诺德广场、万达广场、青岛国际航运中心，青房财富中心、西王大厦等。 - w# a/ N$ p+ I' @! `$ k" }- s- R
据房天下数据，截至2022年7月，青岛中央商务区商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名，写字楼出售价格27207元/平方米。该商圈共有写字楼楼盘28个，热度较高的楼盘包含卓越世纪中心、西王大厦、卓越大厦、诺德广场、青岛国际航运中心、半岛新天地、中铁·青岛广场、宇恒大厦、青房财富中心写字楼，租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。
0 A0 \+ w9 L6 V. j 公告未提及已购房者权益
# J V' B5 e. n 事实上，在此次拍卖以前，就曾有多家媒体道青岛中央广场项目因久未交房且未退款而被投诉，多位业主与华筑置地涉及法律纠纷。 # l! z) D1 l2 b6 N! P; j
启信宝数据显示，青岛华筑置地的大股东为青岛嘉德新业房地产开发有限公司，持股比例为93%，华筑置地目前已成为多起案件的被执行人，涉及金额在数千万到数亿元不等。 & D W+ }: I) H& o
据青岛生活服务新闻网站信网报道，此前购买了中央广场项目的业主，在购房合同上盖章的主要有两家公司，一家是青岛华筑置地有限公司，另一家是青岛海牛中央广场商业管理有限公司。后者大股东为于仲润，持股96%，该公司同样涉及多起司法案件，已经被列为失信被执行人。 ( R: q- U" U5 w6 @
对于购买了该项目的业主来说，被法拍后是否能够迎来转机？10月11日下午，北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信告诉《每日经济新闻》记者，这取决于被拍卖的项目是否包括了业主购买的房屋。 / j A e( ] n2 [1 m0 ~' X
王玉臣提到，“在部分被拍卖的烂尾楼项目里，时常会出现类似情况，即债权人申请执行开发商名下的在建工程或土地使用权，而不少房子其实已经卖给了购房人。此时，如果对在建工程进行拍卖，势必会影响到购房人的利益。这时，如果购房人不及时申请执行异议或执行异议之诉，则在建工程可能就被拍卖到‘新金主’名下，成为对方名下资产，购房人就失去了对房屋的期待权，只能解除和开发商的合同，要求返还房款，赔偿损失。而烂尾楼项目的开发商往往可能名下已经没有资产，购房人就会面临钱房两空的风险。”
3 a9 Y0 p) h ~% H6 I# v 王玉臣建议，如果有购房者购买了类似被法拍的项目，务必注意立即提起相关执行异议。“必要的时候，甚至还要提起相关执行异议之诉，尽量中止拍卖流程，避免在建工程被拍卖。而竞拍人也需要注意拍卖时房屋的具体销售情况，避免拍卖取得后还有更多麻烦和纠纷。” 7 r! f! T5 C* {7 Y
华商律师事务所律师周争锋则表示，对于购买一手商品房后开发商被查封拍卖的情形，原先的权益不会因为拍卖而过渡到后续买入者身上。“原房产依附的权益，要想让后来的买受人继续承担责任，必须有法律的明确规定或者说合同的事前约定。” + L. }1 @% } s* P {0 s4 B
“本次拍卖公告并没有说原来的买受人继续享有权利。”周争锋提到，之前买了房子的业主，可以依据该条款提出执行异议，排除执行解除查封。如达不到法定阻却执行的条件，则只能追究开发商的违约责任，而不能强迫后面的竞买人继续和自己履行前述买卖合同。 ( C4 i. U. R7 n9 Q- c
记者|陈荣浩编辑|陈梦妤孙志成 杜恒峰 , ?$ z% w0 k5 p* p' ~( N
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$ H. M1 F% N6 i7 w% c1 E 责任编辑：王翔 6 H1 r* }. O8 K o
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