+ e0 d/ Y/ n% j, S" l& o; h' v- W1 e
每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 孙志成
5 H5 W% y+ i+ J# f/ |$ @ 原本打算打造成“亚洲最大纯地下商业项目”,后因开发商资金链断裂,导致项目烂尾多年,一直开发无果。 8 N5 S C: v7 h# W8 L" T& S; [
近日,位于青岛市北CBD核心地带的青岛中央广场项目迎来了最新进展。10月11日,《每日经济新闻》记者从阿里法拍获悉,该项目将于11月10日正式开拍,起拍价6.37亿元。 % j" X( n. O. O& N1 }8 [
来源:阿里法拍 5 `; J$ D" T' f* B$ E& f [" E
青岛中央广场项目权属人为青岛华筑置地有限公司(下称华筑置地),从拍卖资料来看,目前项目尚未完工,内部多处房源仍处于毛坯状态,项目上堆有部分建筑材料,与周边较为成熟的商业配套形成鲜明对比。 0 e( A$ U6 N! X- V( q: I
10月11日下午,IPG中国首席经济学家柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者表示,纯地下商业项目对区位和开发商的运营能力考验较为严格,目前在国内打造较为成功的案例有济南泉城银座百货泉城广场项目、西安世纪金花钟楼店项目等。
i0 @# \- C# O$ y2 I; q! T 对于青岛中央广场,柏文喜表示,纯地下商业模式一定程度上会制约项目发展,但是其位置别具优势,可能会成为接盘方看重的要素。“完全可以通过引进有强大运营能力和号召力的商业品牌企业来盘活。” ! p) J+ Q: C; ^2 v
曾号称“亚洲最大纯地下商业项目” & i3 L V4 A/ p- e
曾经有多风光,如今就有多落寞,曾经号称打造“亚洲最大纯地下商业项目”的中央广场,怎么就走到了被拍卖的地步?
0 K& `6 q7 g$ u% Q* z }( u 公开资料显示,2011年,华筑置地拿下该地块使用权,并于2012年开工建设,此后经历多次变更施工方案、施工单位等,中间数次停工、复工,至2019年1月全面停工。 ( [) A4 F, G8 ^+ G3 v; @6 Q7 B: |
从区位来看,青岛中央广场项目位于青岛CBD正中,地处连云港路与敦化路交叉口,用地面积93850平方米,临近青岛万达广场,属于青岛城市中心地段。
3 r% K" a! P8 G$ Y7 M' P 项目所属区位图 来源:中央广场项目评估报告 : Q8 ]. {" D6 E. m: G. E9 e
有青岛市民表示,自己每天上班都会路过该项目,当初项目起点与规划水准都不低,曾与欧亚中心和青房财富中心被称为青岛的“CBD商业航母”,后来项目停工了,一直处于“大坑”状态。
# i. ]' E7 n$ L+ ]( @- [# C 项目现状 来源:阿里法拍 , \/ h& S) }9 N3 S
按照规划,青岛中央广场原定将项目分成三个区域打造,其中负一层商业面积55250平方米,负二层商业面积62220平方米,负三层停车面积39400平方米。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等,负三层主要为车库。 4 P. b- r" w& r. k7 q8 L
从评估报告来看,青岛中央广场以成本法计算的总价值为9.10亿元,此次起拍价为6.37亿元,相当于折价30%开拍,届时是否有金主接盘仍未可知。不过在业内看来,项目所处的核心区位优势是最大看点,若有具备运营优势以及号召力的企业来盘活,仍值得期待。 0 u. `* w0 f6 o' }9 t" Y9 R$ m
不过从青岛的地下商场运营情况来看,似乎并不太乐观。在中央广场项目评估报告中的“估价对象市场状况分析”一栏中提到:“市北区辽宁路中房防文化城(地下)中心营业状况不容乐观,约有三分之一商铺正常营业,三分之一商铺上锁歇业,另有三分之一商铺空置。”
4 r8 [# }& B5 O 青岛地下商铺市场状况分析 来源:中央广场项目评估报告 1 w( n' N$ h: D* e- m- I7 u
记者注意到,青岛中央广场项目周边有诸多大型房地产项目,目前已经建成的包括卓越大融城、诺德广场、万达广场、青岛国际航运中心,青房财富中心、西王大厦等。
' x3 u: w5 H0 H" a$ v& j% `/ r8 i 据房天下数据,截至2022年7月,青岛中央商务区商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名,写字楼出售价格27207元/平方米。该商圈共有写字楼楼盘28个,热度较高的楼盘包含卓越世纪中心、西王大厦、卓越大厦、诺德广场、青岛国际航运中心、半岛新天地、中铁·青岛广场、宇恒大厦、青房财富中心写字楼,租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。 ! e R7 ^) x% r. s
公告未提及已购房者权益 ; I. D1 S6 r9 F! F& _4 N
事实上,在此次拍卖以前,就曾有多家媒体道青岛中央广场项目因久未交房且未退款而被投诉,多位业主与华筑置地涉及法律纠纷。 ( T# E$ U1 o1 ?& Z: Y2 R
启信宝数据显示,青岛华筑置地的大股东为青岛嘉德新业房地产开发有限公司,持股比例为93%,华筑置地目前已成为多起案件的被执行人,涉及金额在数千万到数亿元不等。
6 N; @, `8 ^) ~, M- ?' l7 I 据青岛生活服务新闻网站信网报道,此前购买了中央广场项目的业主,在购房合同上盖章的主要有两家公司,一家是青岛华筑置地有限公司,另一家是青岛海牛中央广场商业管理有限公司。后者大股东为于仲润,持股96%,该公司同样涉及多起司法案件,已经被列为失信被执行人。
4 [. Y# ?& |, @ 对于购买了该项目的业主来说,被法拍后是否能够迎来转机?10月11日下午,北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信告诉《每日经济新闻》记者,这取决于被拍卖的项目是否包括了业主购买的房屋。 1 m8 c3 \/ r6 }0 D) J, a
王玉臣提到,“在部分被拍卖的烂尾楼项目里,时常会出现类似情况,即债权人申请执行开发商名下的在建工程或土地使用权,而不少房子其实已经卖给了购房人。此时,如果对在建工程进行拍卖,势必会影响到购房人的利益。这时,如果购房人不及时申请执行异议或执行异议之诉,则在建工程可能就被拍卖到‘新金主’名下,成为对方名下资产,购房人就失去了对房屋的期待权,只能解除和开发商的合同,要求返还房款,赔偿损失。而烂尾楼项目的开发商往往可能名下已经没有资产,购房人就会面临钱房两空的风险。” - F9 D- _! {/ A3 v+ M* ?9 w
王玉臣建议,如果有购房者购买了类似被法拍的项目,务必注意立即提起相关执行异议。“必要的时候,甚至还要提起相关执行异议之诉,尽量中止拍卖流程,避免在建工程被拍卖。而竞拍人也需要注意拍卖时房屋的具体销售情况,避免拍卖取得后还有更多麻烦和纠纷。” ! q, q$ F9 w; f2 t% ^, C6 m6 m
华商律师事务所律师周争锋则表示,对于购买一手商品房后开发商被查封拍卖的情形,原先的权益不会因为拍卖而过渡到后续买入者身上。“原房产依附的权益,要想让后来的买受人继续承担责任,必须有法律的明确规定或者说合同的事前约定。” ) }5 a9 o$ J: d% Q; ]+ R
“本次拍卖公告并没有说原来的买受人继续享有权利。”周争锋提到,之前买了房子的业主,可以依据该条款提出执行异议,排除执行解除查封。如达不到法定阻却执行的条件,则只能追究开发商的违约责任,而不能强迫后面的竞买人继续和自己履行前述买卖合同。
1 w3 r2 d% U! J4 [- s9 B1 { 记者|陈荣浩编辑|陈梦妤孙志成 杜恒峰
9 p# `) o' @% R6 W+ h
3 W( g& z, U% n3 T1 d. D! t9 S ( v T: V( t/ z; O
+ p/ j9 B u9 K3 K6 `1 ^" z2 X' ^5 p' \- s2 \ 0 H8 e# _7 O0 I p6 i
炒股开户享福利,入金抽188元红包,100%中奖!
, s2 t( J* k' W9 T ! G& P. g- q! Q+ C6 p$ K3 w
+ @3 L' e, E8 Z! ^5 q9 q& Y) w! I
9 m2 s2 N/ b/ V" x* r
* Q' J* z5 D0 C% a5 h% ^: i& R! {
. x- }4 i# w* \/ P! M2 x
5 v6 x6 R; G% a4 E
* ?/ y9 N& j1 I e0 J7 v* S" a9 Z) q( F
G) E- \0 q# A/ P( i( y/ p. ?
; ?4 y/ m5 s/ c+ E" M4 x* T* W7 j
. |9 m: s" n& b0 l( A, k/ w0 b" T
* A, Z' t& e0 ?0 p( d- D; F+ {# l9 `- O/ ^6 c( `
1 \- s, w' m' e& W- O& | }, l% u& c4 x5 [, x
! D! w* N; b$ T0 M" K# o& X
2 m7 d+ M y% q; f u
. q# e/ N1 V7 N; R4 u
9 w; x3 m4 }7 p
. R. b+ z- |" w9 B1 u( W: ?6 z! ?$ t. g
1 t. x" M1 t8 T& T3 ~7 w( m
9 @0 y% D8 ~& c4 C9 t! E1 g6 |
* _) T4 M7 ^: V9 H
1 U; y: x6 R$ [. }
0 ?8 _6 j3 w) G9 [' M$ e Y2 b
# `) V. t+ r+ j& L1 L& O% s6 n$ A0 T1 q7 w: Q" }6 G
: O9 Z. N+ E$ J3 [6 T% k1 r
( [; c( e! O( o/ R$ y' M# {
8 o% k1 T9 W2 B6 k/ o- h1 V' z& w8 k0 e$ q/ |
( l- u2 {! t F u
8 ~. B( P; s4 @) }, _' h9 p0 y: m& g( r
o- S6 E2 j4 j) i1 Z/ u + Y( Q* ]0 Y1 M( E6 U! O l
海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP
3 ? ~& d4 Q7 w3 J5 a# m, X) _ ! [8 T5 M2 Y8 o1 g$ j4 h+ @- ?
( K6 H, W) F# M2 ]. T
* c7 A+ h. I# O; k% ]
% V5 t7 u- e) ] o! ^% {( j
. l1 u8 N' N' `7 F
, m: z! l7 y& |4 X3 L% m: z4 z# n9 u$ u4 q. m; ^. [+ h( F% u
责任编辑:王翔 ' j, Y. c( k1 V& [ O0 h0 e
' j, F, M, G% ]; w+ n: g
! a9 Z+ Z& D1 {2 Y* m$ r
8 j$ Q' e9 o9 \1 D6 S( V% i/ l3 e) S' F' V, ]( @& I/ {
0 \) J5 |% b! z2 k$ g- u
4 ~( i2 J7 |: \5 m |