|
! w( B8 ?7 ?0 h4 x& F
每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤 孙志成 3 A- n8 r' k: B4 ~4 i* v
原本打算打造成“亚洲最大纯地下商业项目”，后因开发商资金链断裂，导致项目烂尾多年，一直开发无果。 7 i: v( K- w0 P3 x: d1 _
近日，位于青岛市北CBD核心地带的青岛中央广场项目迎来了最新进展。10月11日，《每日经济新闻》记者从阿里法拍获悉，该项目将于11月10日正式开拍，起拍价6.37亿元。
& _1 C8 ]: F! H- ]; Z' {  来源：阿里法拍 青岛中央广场项目权属人为青岛华筑置地有限公司（下称华筑置地），从拍卖资料来看，目前项目尚未完工，内部多处房源仍处于毛坯状态，项目上堆有部分建筑材料，与周边较为成熟的商业配套形成鲜明对比。 ) Y0 k2 u7 ~9 n+ Q
10月11日下午，IPG中国首席经济学家柏文喜通过微信向《每日经济新闻》记者表示，纯地下商业项目对区位和开发商的运营能力考验较为严格，目前在国内打造较为成功的案例有济南泉城银座百货泉城广场项目、西安世纪金花钟楼店项目等。 . e* g$ b/ {8 N) j0 @+ |
对于青岛中央广场，柏文喜表示，纯地下商业模式一定程度上会制约项目发展，但是其位置别具优势，可能会成为接盘方看重的要素。“完全可以通过引进有强大运营能力和号召力的商业品牌企业来盘活。”
6 s- }4 r0 U" N/ j3 W* J4 L; e 曾号称“亚洲最大纯地下商业项目” ! L: d! ~8 z0 A
曾经有多风光，如今就有多落寞，曾经号称打造“亚洲最大纯地下商业项目”的中央广场，怎么就走到了被拍卖的地步？ ) x9 K' D2 N8 c- v3 I) Z
公开资料显示，2011年，华筑置地拿下该地块使用权，并于2012年开工建设，此后经历多次变更施工方案、施工单位等，中间数次停工、复工，至2019年1月全面停工。
0 |0 p+ u9 J) o 从区位来看，青岛中央广场项目位于青岛CBD正中，地处连云港路与敦化路交叉口，用地面积93850平方米，临近青岛万达广场，属于青岛城市中心地段。
2 Y& n/ |1 }( B% ]- N1 z& q  项目所属区位图 来源：中央广场项目评估报告 有青岛市民表示，自己每天上班都会路过该项目，当初项目起点与规划水准都不低，曾与欧亚中心和青房财富中心被称为青岛的“CBD商业航母”，后来项目停工了，一直处于“大坑”状态。 0 q& f4 U J; }+ p- r
 项目现状 来源：阿里法拍 按照规划，青岛中央广场原定将项目分成三个区域打造，其中负一层商业面积55250平方米，负二层商业面积62220平方米，负三层停车面积39400平方米。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等，负三层主要为车库。
* l6 t' W, `. ^' h9 R 从评估报告来看，青岛中央广场以成本法计算的总价值为9.10亿元，此次起拍价为6.37亿元，相当于折价30%开拍，届时是否有金主接盘仍未可知。不过在业内看来，项目所处的核心区位优势是最大看点，若有具备运营优势以及号召力的企业来盘活，仍值得期待。
f6 z4 l. Q+ K+ H% P2 ^ 不过从青岛的地下商场运营情况来看，似乎并不太乐观。在中央广场项目评估报告中的“估价对象市场状况分析”一栏中提到：“市北区辽宁路中房防文化城（地下）中心营业状况不容乐观，约有三分之一商铺正常营业，三分之一商铺上锁歇业，另有三分之一商铺空置。”
( z* D' p, H: p" K- r+ g J  青岛地下商铺市场状况分析 来源：中央广场项目评估报告 记者注意到，青岛中央广场项目周边有诸多大型房地产项目，目前已经建成的包括卓越大融城、诺德广场、万达广场、青岛国际航运中心，青房财富中心、西王大厦等。
3 U M5 j2 @1 N% H# O( [0 [ 据房天下数据，截至2022年7月，青岛中央商务区商圈在写字楼出租商圈热度榜中位居第5名，写字楼出售价格27207元/平方米。该商圈共有写字楼楼盘28个，热度较高的楼盘包含卓越世纪中心、西王大厦、卓越大厦、诺德广场、青岛国际航运中心、半岛新天地、中铁·青岛广场、宇恒大厦、青房财富中心写字楼，租金在59.7元/平方米每月-78.58元/平方米每月不等。
4 Q* s- r. \8 M7 m 公告未提及已购房者权益
7 _ y. p3 E% {* z+ R; d 事实上，在此次拍卖以前，就曾有多家媒体道青岛中央广场项目因久未交房且未退款而被投诉，多位业主与华筑置地涉及法律纠纷。 - q. F. a' m& x. \/ @, h% `
启信宝数据显示，青岛华筑置地的大股东为青岛嘉德新业房地产开发有限公司，持股比例为93%，华筑置地目前已成为多起案件的被执行人，涉及金额在数千万到数亿元不等。
# S# u3 z6 \0 c1 i5 R 据青岛生活服务新闻网站信网报道，此前购买了中央广场项目的业主，在购房合同上盖章的主要有两家公司，一家是青岛华筑置地有限公司，另一家是青岛海牛中央广场商业管理有限公司。后者大股东为于仲润，持股96%，该公司同样涉及多起司法案件，已经被列为失信被执行人。
; z4 D+ o9 z+ d7 d7 x L 对于购买了该项目的业主来说，被法拍后是否能够迎来转机？10月11日下午，北京金诉律师事务所主任王玉臣通过微信告诉《每日经济新闻》记者，这取决于被拍卖的项目是否包括了业主购买的房屋。
0 ^8 A0 c& S) B, b 王玉臣提到，“在部分被拍卖的烂尾楼项目里，时常会出现类似情况，即债权人申请执行开发商名下的在建工程或土地使用权，而不少房子其实已经卖给了购房人。此时，如果对在建工程进行拍卖，势必会影响到购房人的利益。这时，如果购房人不及时申请执行异议或执行异议之诉，则在建工程可能就被拍卖到‘新金主’名下，成为对方名下资产，购房人就失去了对房屋的期待权，只能解除和开发商的合同，要求返还房款，赔偿损失。而烂尾楼项目的开发商往往可能名下已经没有资产，购房人就会面临钱房两空的风险。” : I7 g. p' y+ `6 ?
王玉臣建议，如果有购房者购买了类似被法拍的项目，务必注意立即提起相关执行异议。“必要的时候，甚至还要提起相关执行异议之诉，尽量中止拍卖流程，避免在建工程被拍卖。而竞拍人也需要注意拍卖时房屋的具体销售情况，避免拍卖取得后还有更多麻烦和纠纷。”
0 T. [, u( d2 r/ f" F5 ^ 华商律师事务所律师周争锋则表示，对于购买一手商品房后开发商被查封拍卖的情形，原先的权益不会因为拍卖而过渡到后续买入者身上。“原房产依附的权益，要想让后来的买受人继续承担责任，必须有法律的明确规定或者说合同的事前约定。”
& `! h* F% W& I6 c “本次拍卖公告并没有说原来的买受人继续享有权利。”周争锋提到，之前买了房子的业主，可以依据该条款提出执行异议，排除执行解除查封。如达不到法定阻却执行的条件，则只能追究开发商的违约责任，而不能强迫后面的竞买人继续和自己履行前述买卖合同。
; p. t) s$ i2 E; y1 n 记者|陈荣浩编辑|陈梦妤孙志成 杜恒峰 " r6 A$ s7 u5 D
" X! Z5 N! B! I* F
1 X, r6 i H4 [6 d$ K- u
% P1 l& n$ v7 Q3 h
% f2 U) O* g' x' L7 I 炒股开户享福利，入金抽188元红包，100%中奖！2 P: r; B$ h) V8 R. v- i) ]
, b8 G$ y3 X/ G0 S6 ?( w- Y% x3 P 7 {' {: h) q: F& h$ ]$ _
& k& y S u; S, [
0 Q P! B$ c" Y: c
, A4 ^+ H0 G0 r4 M1 N/ E" u- e( b0 h* i# P
/ u2 P% n& \5 {. Q
4 `0 q& J$ |( W! s8 u7 E$ p: @" }8 B* ~0 ^4 [! l
* X4 {3 Y$ o& M; b) B0 w
& n1 \9 F) N( P5 t( N' O
8 w$ }6 f# H; J2 l
P& i t2 Z) B* }* V6 v( M* c# ]; n# }
7 o. C! [ M& x& Z7 v4 q; F
" Y6 C- T* T6 P; V2 {& l: F; |/ u1 J: j
( o/ ^: y! C) y+ X4 m6 _6 c! N
5 c" o) n* _- p5 ?/ y
6 @, B# R( N7 w) w# U- ]8 m3 R+ Z% w- Q% |7 i& z& z$ v- m
T* {; n$ N9 S& q1 [% K# d! R* y9 V+ L, l4 N9 [
5 A( K I$ l# ^+ [% o. g+ `+ K* D) K; { T! J' u
6 `- k1 A3 s6 R( ?; o8 J
& j( [$ ~# H6 @9 e( G. X% z0 M! ]5 D0 G7 q" B- C3 r9 i
* k. y. M. w2 z! V% L: f8 t0 k+ n& e5 }
( u+ Q5 p0 ~5 F9 ?& @2 J
; x* M) S. L2 N+ g# ]
+ n! O: j! U3 E' x6 {1 ?: T A8 H
* Y/ I; }4 N$ Y. p 5 |; T& j. J' F8 s- G# j7 ]
' d3 W" b5 D/ Q
海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP
# H# @* g' ?4 e0 ] 8 l# B$ G% q7 d1 e9 v6 V
/ _9 |' |; Z! |5 L3 T9 r
) e% r( {# S; n& C/ U$ W. g( m: v2 M) Z7 J( w
" w4 } N. n k; ]$ t2 r) {, t
& @' O7 T9 \+ ~7 s7 [" f4 [1 u* z1 `( Y
责任编辑：王翔 & ~: E' V; x4 \8 z) e2 Q
7 A! y8 j+ {3 {8 J Z# N; z5 k$ C
/ Z" }8 A8 x1 @! u- @' U% i; A/ ~4 w' n. |
) c+ }0 G( \( J! V8 W
: [5 Z; n _+ V
4 U. ~) Z- Z% \5 `4 C
| 
