未来沿海城市发展的最高形态：湾区 | 做好湾区的平面程度能平抑大城市房价 - 沿海城市发展

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第502期

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    湾区经济一直是带动全球经济发展的领头羊。著名经济学家马光远表示，未来30年以城市群、湾区为重心的城镇化将成为中国经济的最重要动力之一，而粤港澳大湾区将成为其中的典范。而关于房价问题，他认为，湾区的发展自然会增加人口密度，使核心城市房价优势不可动摇，目前，粤港澳大湾区99%的城市房价是合理的，不合理的就是深圳和香港，但湾区的平面程度越好，城市间就越能实现资源配置的最大优化，就越能平抑核心城市房价。

12月11日，由腾讯•大粤网主办的2017年广东影响力网络盛典在广州大剧院盛大举行。本次盛典以“跨界•无界——智慧湾区 融合生长”为主题，探讨粤港澳大湾区的发展与方向。马光远在本次盛会中发表了“新周期下的城市化战略”主题演讲并接受腾讯•大粤网的专访。

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湾区是未来沿海城市发展的最高形态

大粤网：大珠三角地区和粤港澳大湾区，覆盖的区域其实是大致相同的，而我们现在称其为粤港澳大湾区，战略名称的改变意味着什么？对比京津冀、长三角这两个城市群，粤港澳大湾区定位有哪些不同，有哪些优势？

马光远：以前我们所称的大珠三角不仅仅包括城市，还包括农村，指的是大区域，而我们今天谈的是城市概念，以及城市群的打造。湾区是城市经济发展到今天为止的最高形态，是未来沿海城市发展的最高境界，能形成资源和要素的自由流动和配备。两个概念，在中国城市化的过程中，内涵是不一样的，湾区概念比以前的珠三角、长三角概念更为精准，更具跨越作用。今天的粤港澳在产业、城市形态、区域优势互补等各个层面具备了打造湾区的条件。

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京津冀不是湾区，是城市群，但是它的城市群打造难度更大一点，北京、天津、河北，如何形成良性的互动关系，现在还没有破解。

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长三角相对较好，因为区域范围更广，也属于沿海，而且城市经济发展态势也在一个平面上。如果从湾区角度分析，因地理形态复杂和区域距离较大，可以建设一些小湾区，如上海、南京、苏州、杭州，形成线性发展后，各区域的产业都能发展自己的特色，形成多元城市的业态。

相比之下，在中国发展湾区，粤港澳大湾区是最大的。提出粤港澳大湾区，意味着中国的城市化到了新的阶段，下一步不是建设一个城市，也不是建设一个互相之间牵连不大的城市群，而是在城市之间实现资源配置的最大优化。应确定金融、制造、旅游、休闲等分别在哪个城市发展，精准的产业定位是粤港澳大湾区的最大关键。未来30年以城市群、湾区为重心的城镇化将成为中国经济的最重要动力之一，而粤港澳大湾区将成为其中的典范。

湾区资源要素自由流动能再促进制造业升级

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大粤网：谈到制造业，可以说是广东的支柱产业，这几年都面临产业结构转型的阵痛期，大湾区的发展战略，能否促进广东经济结构转型升级提速？

马光远：中国经济在过去30多年主要依靠制造业，而广东的制造业是中国制造业的代表。制造业转型不容易，但并没有那么痛苦，只是被渲染出来的。事实上，每个行业都在变化，每年都在转型，每年变化都很大，以前很多落后的产能早被淘汰。企业家思考得比我们周全，每一个10年该做什么，他们都心里有数，不赚钱的行业他们自然不会做，一定要相信企业家。

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30年前、20年前、10年前，广东的制造业都大为不同，每10年都有一个大跨越，从低端，到高端，再到智能制造，大量高科技产品都集中在这里。所以到今天为止，广东制造业仍然很强，并没有倒下，我认为广东制造业的转型升级是成功的。

从湾区概念上看，湾区要素、资源真正自由流动起来后，对制造业的发展还有更大的作用。比如，若深圳的制造业搬到东莞对发展更有价值，那就必须站在更大的格局下考虑问题，而不是小区域思维。以前深圳是深圳，东莞是东莞，大家都为自己的GDP的增加减少打着小算盘，导致资源不能优化利用。现在我们打造成一个整体，就等于是一家人，有共同利益。

制度差异是粤港澳融合的最大挑战

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大粤网：粤港和粤澳合作机制已运行多年，有较扎实的合作基础，但粤港澳三地属于不同关税区域，多方面都存在差异，各类要素难以实现完全自由流动。您如何看待粤港澳大湾区“融合”这个挑战呢？

马光远：挑战当然有，特别是经济等各方面的制度不同，行政体系、法律体系、市场也都不一样，这是粤港澳大湾区面临的最大挑战。粤港澳三地之间，地理没有距离的，最大的距离还是制度。但是，利益是在经济发展中排在第一位，也就是说，只要是有利于生产力发展的，我们都需要沟通协调、突破限制。

以前港澳的发展遥遥领先，现在内地发展的态势远走在香港和澳门的前面，这给粤港澳下一步的融合提供了良好的条件，可以说是水到渠成。所以，下一步主要还是制度层面，需要做更多前瞻性的、突破性的安排。

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做好湾区的平面程度能平抑大城市房价

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大粤网：您曾说过，粤港澳大湾区将会是全球最活跃、中国最大的城市群。随着城市群的进一步崛起，您觉得会否进一步推高粤港澳的房价呢？还是说每一个城市应该区别分析？

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马光远：房地产本身很复杂，而且房价有周期，到今天为止，短期的政策对很多城市的房价都有影响，但和粤港澳大湾区概念暂时没有太大关系，因为该涨的都涨了，概念也已消化过了。

大湾区的发展，自然会使大量的人口流入，使人口密度增加，住房的需求从而也会增加。广州、深圳、香港、澳门，这些核心城市聚集人口，房价在此之前都远远高于周边，长期看，大城市的优势不可动摇。但湾区概念最大的好处是，按照湾区平面化发展后，产业得以优化配置，每个城市都各得其所、各具特色，发展也被拉动起来，能够平抑核心城市的房价。当然，房价具体的走向，和每一个城市最终的软硬件的实力、宜居的程度、吸引力等都有密切的关系。

从长周期看，我认为这个区域99%的城市房价是合理的，不合理的就是深圳，当然还有香港。深圳的房价短期调整概率很大，东莞和深圳相距那么近，为何我们非得买深圳那么贵的房子，选择是显而易见的，这不像北京和石家庄差距那么大。当然，深圳房价长期怎么变化，还要看产业、城市等各层面的发展，也许消化过后，它还会上一个台阶。

广州房价过去两年一直太低，现在涨上来了，处理合理的水平，其他很多小城市，房价也是比较合理。老百姓要学会尊重房价的规律，学会客户评价，不能期待房价跌，就只听喜欢听的观点，导致错失一些真正的机会。比如前两年，东莞、佛山、南海、惠州的房价确实很低。

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总而言之，主要还得关注政策，政策不松动，房价调整的概率很大，大城市受政策影响尤其大，但不要以短期政策作为我们判断房价高低的标准。

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大粤网：目前，南沙拟打造中国首个国际金融岛，您怎么看待它未来的房价？

马光远：大家一定要认识到房价的上涨，不是每年都翻一番，一般是慢慢涨起来的，跑两步，可能要歇两步。经过两年的上涨，目前南沙的自贸区等多个概念基本已透支完，再多的概念也对房价促进不大，能涨的也已涨起来了，目前也就值这个价，这个地方还需要好好发展。

来源：腾讯大粤网  原题：马光远：粤港澳大湾区是未来30年中国城镇化的典范 作者：江明华  （资料图）

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