环京楼市回不到2016：廊坊限购6年后被取消，炒高的房价无人接盘

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图片来源：图虫创意

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环京区域中距离北京城区最近的廊坊，在执行了6年的限购政策之后，正式将取消。

近日，廊坊市政府对住房限购、限售政策进行了优化调整，“取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件”。

时代财经了解到，在今年6月17日，廊坊市曾公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》，当时第一条措施并未对外公布，而是“略”过，而本次对六条措施予以解读，并公布第一条的政策内容。

来源：廊坊市政府官网

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最近的政策内容还显示，对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待；此外，对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

廊坊官宣调整限购、首付政策

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时代财经了解到，廊坊现辖2区、6县和2个县级市，包括广阳区、安次区、香河县、大厂县、永清县、固安县、文安县、大城县、三河市、霸州市，另设有1个国家级经济技术开发区和廊坊临空经济区。

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值得一提的是，“北三县”指的是三河市、大厂县和香河县，紧挨着北京城市副中心通州，也是距离北京朝阳最近的外市。其中，三河市的燕郊镇最受北京购房者追捧。

在2016年廊坊首次出台限购政策之后又多次进行升级，按照2017年的政策，除了大城县，全部区域执行限购，即非廊坊户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房；而廊坊户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房。

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廊坊当地不同的房产中介告诉时代财经，按照最新的政策，外地户籍在廊坊购买第一套房时已没有社保或个税的限制，同时首付比例已由30%降至20%，无论使用公积金贷款还是商业贷款。

不过，在房贷政策方面，廊坊市政府公布的新政解读仅提到“进一步降低住房公积金贷款首付比例”，其中，使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，首付款比例不低于20%；对拥有1套住房但未结清相应商业性个人住房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，首付款比例不低于30%。

来源：廊坊市政府官网

此外，中介对于外地户籍最多能够购买的套数说法不一。有中介称不限制套数，且第一套房的首付比例为20%，而第二套房为30%，第三套及以上则需全款，另有中介表示外地户籍最多只能购买一套住宅，还有中介称目前能确定的是购买第一套房无限制，而二套及以上的购买条件需要看政府的具体执行。

针对诸多疑问，时代财经致电廊坊市住房和城乡建设局，但截至发稿时未能成功取得联系。

环京楼市难返2016年

环京曾是全国楼市最受瞩目的地区之一，行业上涨周期，加上京津冀区域利好，使得大量购房者涌入环京市场，包括廊坊多个区域、张家口市和石家庄市。其中，距离北京城区最近的廊坊尤其是廊坊的北三县，承接了最多来自北京的购买力，成交量价一度迅速攀升。不过，这里在2016年首次迎来了限购政策，并在2017年6月份升至最严级别。

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根据中指数据CREIS，在最严限购政策出台之前将近一年，廊坊全市商品住宅月度成交量高达2374套至6028套，此后长达5年内，仅有两个月的成交量突破两千套（注：不包含2022年7月）。

价格方面，中指数据CREIS显示，2017年7月廊坊新建住宅样本平均价格为12219元/平方米，此后连续多年下跌，2022年7月份已跌至11693元/平方米。值得一提的是，在房价上涨最为迅速的2016-2017年，距离北京最近的“北三县”三河市燕郊镇有个别楼盘价格甚至达到了2万元-4万元/平方米。

一名燕郊购房者曾在接受时代财经采访时表示，其在2015年以约268万元的总价购入了一套73平方米的住宅，但在2022年4月，小区内同样面积的一套二手房挂牌价仅150万元。

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实际上，自4月份以来便多次传闻称燕郊镇尝试调整购房政策来刺激楼市，比如将首套住宅的首付比例由30%降至最低20%，二套的首付比例由50%降至最低30%，此后又传言廊坊正式废止2017年颁布的限购文件，但彼时廊坊市政府及住建局对媒体反馈称未接到相关通知，一名房产中介则告诉时代财经，早在5月份，限购政策已悄然放开。

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如今，廊坊限购政策调整，市场却不是当初的市场。中原地产首席分析师张大伟表示，“限购政策的调整肯定会带来一些热度，燕郊等环京楼市有望见底，但限购政策并不能彻底扭转燕郊市场颓势，核心还要看（进京）检查站带来的通勤问题和信贷。环京房地产的问题不是房地产问题，而是京津冀如何真融合的问题”。此外，他认为布局环京楼市的房企的暴雷也导致购房者不敢在环京买房。

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值得一提的是，北京中原曾在4月份的一份报告中指出，“即便解除限购，环京楼市也不能重返2016年”，原因是北京郊区是环京房价的天花板，“目前来看，环京房价向上增长的空间非常有限，两地价差不足导致北京客户对环京楼市的关注度远达不到2016年的水平”，同时，外溢自住需求被大幅抑制且本地购房需求不足以支撑大量供应，也是两个重大原因。

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